土地探しのコツ紹介!注文住宅を建てたい人が注意すべき点とは?

お疲れ様です、宮師 鈴です!

新生活を迎える方が多い季節になりましたね。
もうすでに新しい環境に身を置いている方も多いでしょう。

また、他にも来年には住宅を建てたい!と動き始めている方も多いのではないのでしょうか?
インスタグラム等といったSNSでも住宅を建てた方や計画中の方の素敵なお写真もたくさん投稿されていますね!

この写真のようなお洒落な家を建てたい!

そんなマイホームへの夢のお声も聞こえてきそうです^^

ところで皆様、土地探しについてしっかり考えたことはございますか?
「不動産屋さん、ハウスメーカーさんに任せておけば良い土地を探してきてくれるはず!」
そんな考えではありませんか?

待ってください!
土地探しは皆様が思っているよりも、とっても重要なポイントなんです!

今回は、住宅会社で設計営業をしてきた私が、「注文住宅を建てたいけど土地探しをしている」お客様から実際に質問されたことや、逆に私が対応で困ったことなどをまとめました。
注文住宅を建てたいと考えている方が土地を購入する際に理解しておくべきこと、準備しておくべきことをお話ししていきます。

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土地探しでまず初めに理解しておくべきこと

土地探しを進めていく中で、理解しておくべきことはなんでしょうか。
これから紹介することを理解しているだけでも、土地探しで苦労すること、後悔してしまうことは少なくなるはずですので、しっかりと確認をしておきましょう。

ライバルの存在

土地探しは自分だけがしているわけではありません。
自分たちが理想とするエリアで、理想とする価格帯で探されている方は多くいらっしゃいます。

そして、土地探しをしていく上で大切なことは「決断する」ということ。

決断が遅くなると、ライバルに狙っていた土地を先に契約されてしまうことも。
ライバルに先を越されてしまった場合、より土地探しは困難になっていきます。

なぜでしょう?

良い土地がひとつ減ったから?それもあるかもしれませんが、ライバルに買われた土地が”比較する判断材料”になってしまうからです。

購入できなかったと決断できなかったことに後悔し、また、売れてしまった土地より良い条件でないと魅力を感じられなくなってしまいます。

理想の土地が一度出てきたから
また同じような土地が出てくるかも。

なんて甘い期待もしてしまします・・・。

早く決断をするために

先ほどもお話ししたように、土地探しで大切なことは「決断」です。
良い土地が出てきたときに、ライバルより早く決断できるかどうかで良い土地を購入できるかどうかが分かれます。

では、なぜなかなか決断ができないでいるのでしょうか?

それはおそらく、不安や悩みがあるのではないでしょうか?

希望の条件ははっきりしていますか?
全体の予算や、そもそもどんな広さの土地が良いのかなどは決まっていますでしょうか?

これから土地探しを始める方も、土地探しに手こずっている方も、一緒に希望内容を確認して不安を解消していきましょう。

土地探し進めやすくするための準備

まずは土地探しを進める前の準備を確認しておきましょう。

1.希望条件をまとめる
2.総予算を把握しておく
3.土地について学んでおく

細かく見てみましょう。

1.希望条件をまとめる

まず、あなたにとって良い土地とはどんな土地ですか?
不動産屋さんがよく言う、「南向き」や「角地」などといった条件でしょうか?

良い土地は、自分たちに合った条件・要求を満たしているかどうかで決まります。希望条件をまとめておくだけで、比較検討の際にあまり迷わずに済みます。

・どのエリアで家を建てたいか
・通勤、通学など利便性はどうか
・スーパーや薬局などの商業施設までの距離
・病院や郵便局、銀行はどこにあるか
・学校区の希望はあるか
・土地の大きさ?
・購入時期は?

いかがでしょうか。
条件を一緒に絞っていきましょう。

どのエリアで建てたいか

建てたいところは何市ですか?または何町ですか?
エリアを考えるって難しいですよね。

できるのであれば、学校区の希望が決まっているとよりエリアを絞ることができます。

エリアを検討する際は、

・なぜそのエリアが良いのか。
・10年後、20年後もそのエリアに住みたいか。

そこもしっかりと検討しておきましょう。
「なぜなのか」が決まっていると、悩むことが少なくなります。

それを踏まえた上で、複数の希望エリアがある方は、エリアの希望優先順位も決められると良いですね。

通勤、通学などの利便性はどうか

あなたは、自分たちの通勤か、子供たちの通学か。どちらを優先しますか?
通学は、保育園から始まり小学校、中学、高校、大学と言うように学校が変わると言うことも考慮しておきましょう。

子供の安全、子供のために通学しやすい立地かどうか・・・

とその前に!

自分たちの通勤のこともしっかりと考えましょう。
子供たちの通学期間より、自分たちが通勤する期間の方が長いと言うことも忘れないようにしましょう。

完全在宅ワークの方はその辺は悩むことも
少なくなりそうですね^^

家族にとって、長い目で見て優先させるのは通学か、通勤か・・・。
よくご家族で話し合ってみてください!

スーパーや薬局などの商業施設は近い?

車を利用されている方はあまり気にしないと言う言う方もたまにいらっしゃいますが、日々の買い物のことを考えると、買い物に出やすいようなところが理想ですね。

ただ、こちらも他の要素との優先度はどうですか?
よく検討してみてください。

希望をあげれば、

通勤通学も便利で、
駅も近くて、土地も広くて、
日当たりも良くて、買い物も近くで済ませられて・・・

と言うのは理想ですし、そのような好条件な土地があれば速攻売れてしまうか、価格が高いかといった壁が出てくるでしょう。

そもそも誰からみても好条件な土地はなかなかないのが現実です。。。

そのために、妥協できる点、妥協できない点はしっかりとまとめておきましょう。

土地の大きさは?

検討する上で、自分たちで考えることが難しい条件のひとつが「土地の大きさ」です。

あなたが希望する土地の大きさはどのくらいでしょうか?
不動産屋さんで早速土地探しをしようとすると、営業さんに聞かれるものの中に「土地の大きさの希望はありますか?」と言うものがあります。

希望エリアが決まっている人は、そのエリアによく出ている土地の大きさで、なんとなくで答えてしまう方も多いでしょう。

・庭が欲しいから、広ければ広いほど嬉しい!
固定資産税の支払いも視野に入れていますか?
・庭が欲しいわけではないが、広い方が良い!
雑草の管理があることも忘れてはいけません・・・。
・平家が欲しいけど、どんな広さが必要?

土地の大きさって、自分たちで考えるには難しいですよね。

ただし、この土地の大きさが曖昧だと、土地を探す不動産屋さんは情報を絞りきれません。

細かく計算することは難しいので、せめて以下の項目の要望をまとめておきましょう。

・建てたいお家の部屋数、リビング等の大きさは?和室が必要なのか、書斎が欲しいのかによっても必要な建物の大きさは変わってきますので、理想の建物についても今から検討しておきましょう。
・車の駐車台数、自転車置き場は?
・庭は欲しい?それとも庭の手入れは最小限に抑えたい?

といったところでしょうか。
まとめた要望を、住宅会社さんに伝えると、必要な土地の大きさと建てたいエリア、予算等を照らし合わせてくれます。

また、土地には規制があり、エリアによって土地に対して建てられる住宅の大きさ(建ぺい率、容積率)が決まっています。なので、土地に理想の建物の大きさがすっぽり入るか。と単純に考えるのではなく、より専門的な考え方が必要になってきます。

いざ建てようと思った思ったときに
「建てられない」られないと言うことが分かった
となるとシャレになりませんよ・・・。

もし今すでに検討している土地があり、理想とするお家の条件も決まっているのであれば、すぐに住宅会社に相談をし、希望する土地に希望する建物が建てられるのかどうか相談しましょう。

購入時期は?

購入時期はいつごろをお考えでしょうか?

土地探しを不動産屋さんに依頼する際、購入時期がもし2年、3年後・・・などといった場合は良い土地をおすすめしてくれない可能性があります。

なぜだと思いますか?

不動産屋さんは、今すぐに購入ができる方、購入を考えている方に優先して情報を提供します。
本気で土地を探していることを不動産屋さん、住宅会社さんにアピールをしておくと良い情報を優先して提供してくれるかもしれません。




2.予算について考える

次は予算についてです。

あなたは、土地購入に充てる金額を決めていますか?

理想の土地が見つかれば即購入!

なんてことをすると、建物に充てられる予算がかなり限られてしまい、理想の建物が建てられなくなってしまいます!危険な行為です!

予算について、しっかり考えて把握しておくことが大切です。
ここでは、土地にかけられる金額を知ることが目的です。

総予算 = 土地取得費 + 建築費 + 諸経費

お家を建てるのには、もちろん建物だけではなく土地を購入するための費用がかかります。他にも住宅ローンや土地の仲介手数料、登記費用などといった諸経費もかかってきます。

しっかりと諸費用について理解をした上で予算を考えることが大切です。

土地の取得にかかる諸費用

土地の購入にかかる費用は、一般的には土地代金の5%が目安になると言われています。ですが、全てが土地の購入時に必要となるものではなく、購入後にかかる費用もありますので、注意が必要です

購入時にかかる費用

・土地の本体
・仲介手数料
・手付金
・印紙代
・登記費用
・住宅ローン手数料、保証料

購入後にかかる可能性のある費用

・建物解体費用
・地盤改良費
・水道やガスなどのインフラ設備費

税金

・固定資産税
・不動産取得税
・都市計画税
仲介手数料

仲介手数料とは、土地を紹介してくれた不動産会社に支払う費用のことです。宅地見物取引法によって上限が決められています。
上限は売買契約を結ぶ不動産の価格ごとに決められています。

・200万円以下の部分は5%
・200万円を超えて400万円以下の部分は4%
・400万円を超える部分は3%

つまり、1,000万円の土地を購入した場合は

(200万 × 5%)+(200万 × 4%)+(600万 × 3%)

と言う計算になります。
ですが、この計算方法は手間がかかるので、一般的には「土地の価格 × 3% + 6万円」と言う計算方法を用いて算出しています。

また、仲介手数料には消費税が課されますので、その点も注意しておきましょう。

手付金

手付金は、土地の購入の際に売買契約を結ぶ時に支払う代金のことです。
不動産の購入は高額になるため、簡単にキャンセルされると不動産会社だけではなく売主も困ります。

本当に、その不動産を購入する気持ちがある
と言うことを示すための意味を持つ費用と思っておくと良いでしょう。

あくまで手付金は、先払いの費用という位置付けなので、頭金の一部として土地の購入代金に含められることが多いです。
しかし、契約後に買主の一方的なキャンセルは手付金を返してもらえなくなることもありますので、注意が必要です。

印紙代

印紙代とは、正式な契約書としての効力を担保する意味合いで納める税金のことです。
印紙税は契約書に記載されている金額によって、納税額が変わる仕組みになっています。

詳しくは国税庁のHPをご参照ください。

登記費用

登記費用とは、その土地の持ち主が自分であることを登記簿へ記載するために必要な費用です。
登記費用には、登記をする際に必要な「登録免許税」「司法書士に手続きを依頼する際にかかる報酬」の2つが含まれています。

ローン手数料・保証料

土地の購入で住宅ローンを組む場合は、金融機関にローン手数料、保証会社に保証料を支払う必要があります。
ローンの総額や融資を受ける金融機関によって必要な費用は変わるので、複数の金融機関を比較して選ぶことをお勧めします。

建物解体費用

土地に建物が残っていて、新しくお家を建設する場合は解体費用がかかります。解体費用に影響するのが「大きさ」「建物の構造」です。
建物の構造は、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造等がありますが、後者になるにつれ費用は高くなります。

他にも、浄化槽の撤去が必要など、思いも寄らない費用がかかってくる可能性もありますので、土地の購入前に解体業者に見積もりをとっておくと安心です。

地盤改良費

地盤改良は、購入した土地がそのままの状態では家を支えることができないと判断された際に、地盤を補強するために必要となる費用です。
地盤改良をしないと、だんだん家の重みで地盤が傾いてきたり、地震によって崩れたりする恐れがあります。地盤調査の結果で、地盤改良工事が必要だと判断された場合は、基本的には行わなければなりません。
一般的には数十万から数百万程度がかかってきます。

この地盤調査は、土地を購入し自分のものになってからでないと調査をさせてもらえません。

なので、あらかじめ予算として地盤改良費を考慮して予算を組むと安心です。

建物の取得にかかる諸費用

建物にかかる費用にも、建物の本体代金の他に諸費用がかかってきます。

・本体工事費
・付帯工事費、経費
・融資事務手数料、保証料
・印紙代
・火災保険料
・登記費用
・家具家電購入
・引っ越し費用
付帯工事費

建物以外の工事費や必要経費のことで、総費用の20〜30%を占めています。

・建築確認申請の費用
・電気、ガス、水道といったライフラインの整備
・産業廃棄物の処分費用
・造成工事
・エクステリア工事費

などを含めた工事費用です。
※ハウスメーカー、工務店により建物標準代金に含まれているものもありますので、確認をしておきましょう。

エクステリアとは玄関周りの外構工事のことで、忘れがちになってしまう部分でもあります。
駐車スペースをコンクリートにしたり、門をつけたりカーポートの設置も全てエクステリア工事となりますので、忘れないように注意をしておきましょう。
土地の規模によってはこのエクステリア工事も費用が嵩むので、こだわりたい人は外構工事の相場についても知っておいた方が良いでしょう。

印紙代

土地代金の時にも印紙代が必要でしたが、建物の請負契約時にも印紙代が必要となってきます。
印紙代は契約金額に応じて異なり、現金での支払いになるので手元に準備をしておきましょう。

詳しくは国税庁のHPをご参照ください。

火災保険料

住宅ローンを組む際、火災保険に加入することが義務付けられています。
住宅ローンを依頼する銀行、もしくは施工会社、その他保険会社に見積もりをお願いしましょう。

大体、2,000万円の木造住宅の場合で、
少なくとも安くて25万円くらいが必要となります。
登記費用

新築一戸建てを購入した場合、土地と建物の所有を証明するための不動産登記が必要です。登記内容としては「建物表題登記」「所有権保存登記」、場合によっては「所有権移転登記」、住宅ローンを組む場合は「抵当権設定登記」というものも必要になります。
登記は、土地と同様で司法書士にお願いすることが多く、相場は30〜50万程度必要となります。

家具家電の購入・引っ越し費用

お家に住むためには家具や家電は必須ですよね。カーテンも各部屋に必要となります。また、家電はエアコンの設置も施主の方で手配する場合も多いかと思います。
また、引っ越しの費用も業者に依頼する場合は必要となってきます。

こちらも大きな出費になりますので、あらかじめ予算に入れておきましょう。



3.土地について学んでおく

失敗しない土地選びをするためには、自分なりのチェックポイントをリストアップして、自分の目でしっかりチェックしておくことでより失敗を避けることができます。

いくら不動産のプロに土地探しを依頼したとしても、その土地で実際に生活するのは自分自身です。
最終的には土地の購入は自己責任ですので、自分の目で見て納得できる土地を購入することが大切です。

そのためにも簡単な土地についての知識をつけておくと良いでしょう。

土地にまつわる規制や制限

土地には、家を建てようとする時にはさまざまな法律や規制、制限があります。

・接道義務
・用途地域
・建築条件
・建ぺい率、容積率
・斜線制限

ざっとこれを簡単に理解をしておくと、土地探しでの失敗は少なくなるでしょう。
購入してから理想の建物が建てられないのは悲しすぎます・・・。

接道義務

道路に接した土地でないと、住宅を建てることはできません。
「4m以上の幅の道路に、2m以上敷地が接しているか」をしっかり確認をしましょう。
たまに、2m接道しておらず、新築を建てることはできないと発覚する場合があるので注意が必要です!

また、前面道路という、敷地の前の道路の幅が4m以下の場合は「その道路の中心から敷地に向かって2m後退した位置」が道路と敷地の境界線とみなされます。
そのため、2m後退した境界線までは敷地面積に含まれませんので、建てられる建物の大きさにも影響が出てきますので、理解しておくと安心です。

用途地域
住居系の用途地域には以下の8種類があります。
 
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
基本的に、上から順番に規制が厳しくなっています。
また、第一種と第二種がある用途地域においては、第二種より第一種の方が規制は厳しいです。
規制が厳しいということは、建物を建てる際にはさまざまな制限をクリアする必要がありますが、逆に良好な住環境を保つことにつながります
建築条件

土地探しの際、チラシなどで「建築条件つき」という言葉を目にしたことはありませんか?

一般的な土地の場合は、土地を購入して自分の好きな住宅会社を選ぶことができます。しかし、この「建築条件つき」の土地は、売主が指定した条件に沿わなければ土地を購入することができません。
代表的な条件としては、

・住宅会社が指定されている
・一定期間内に建築請負契約を締結しなければならない
といったものがあります。
ハウスメーカーや工務店が販売している土地に多く見られ、指定の住宅会社で建てるよう、あらかじめ条件がつけられています。
注文住宅でこだわりのお家を建てたいという方は、この「建築条件付き」に注意したほうが良いでしょう。
希望する住宅会社が販売している土地の場合は安心ですね。
他の住宅会社で建てたい場合は、「条件はずし」ということができる場合もありますので、不動産会社に相談してみましょう。ただし、条件を外す場合は追加で数百万円土地の代金が上がる可能性が高いので、理解しておきましょう。
建ぺい率・容積率

所有している土地だからといって、自由に建物を建てられる!というわけではありません。
用途地域ごとの都市計画によって、建築面積と延べ床面積が決められています。

建築面積(1階の床面積)は「建ぺい率」というもので制限が定められています。
建ぺい率とは、敷地に建てられる建築面積の割合のことです。

【 計算方法 】
建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積例:建ぺい率が50%で敷地面積が100㎡の場合、1階の床面積は50㎡まで
延べ床面積(各階の面積の合計)は、「容積率」というもので制限が定められています。
容積率とは、敷地に建てられる延べ床面積の割合のことです。
【 計算方法 】
容積率 = 延べ床面積 ÷ 敷地面積例:容積率が80%で敷地面積が100㎡の場合、延べ床面積は80㎡まで
斜線制限

前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するために建物の高さにも規制があります。
住宅を建てる上で主に関わってくるのは「道路斜線制限」「隣地斜線制限」というものです。

【道路斜線制限】
敷地が接している道路の幅によっても高さが制限されています。道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられません。
道路の幅員が狭く、敷地内の道路側に寄せて建物を建てる場合は、注意が必要です。
建物を後退して建てた場合は、後退距離分が道路境界より後退し斜線制限が緩和します。 角地の場合は、それぞれの道路から斜線制限を受けます。

【隣地斜線制限】

自宅の北側隣家の日照をさえぎらないようにするための規制です。第1種・第2種低層住居専用地域の場合、北側の隣地との境界線から5mの高さで1.25の勾配の斜線を引き、その線を越えて建物を建てることはできません。
中高層住居専用地域の場合は、境界線から10mの高さとなります。

まとめ

以上、注文住宅を建てたい人が土地を探す前に準備しておくべきことを紹介いたしました。

住宅を建てるのにこんなに考えないといけないのか・・・

という声も聞こえてきそうですが、

土地への理解を深め、土地への希望を洗い出してから土地探しをすることで、土地購入の決断が遅れることも少なくなるでしょう。

ただし、全ての条件が叶えられる土地というのはなかなか出てこないということも理解しておきましょう。

希望条件の70、80%が満たされている土地が買えるだけでもとても運が良いことです。
そのために、希望条件は優先順位を決めておくと良いでしょう。

今回お話ししたことをご家族で検討し、より良い土地探しができるよう願っております。

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