お疲れ様です、宮師 鈴です。
お家づくりをしていく上でまずぶつかる壁である土地探し。
皆様はどのように土地探しを進めていますか？
お家づくりでは建物の住み心地やデザインにこだわる方も多いですが、長く生活をしていくお家なので、もちろん土地を購入する上で「失敗したくない」という思いは強いですよね。
今回は、土地探しの上でも大切な「予算を考える」を重点的に、一緒に考えていきましょう。
より良い土地探しをするために
より良い土地探しをするためには、まずは準備が必要です。
しっかりと準備をしておくことで、土地購入に迷いや不安がへり、ライバルよりも早く土地を購入するという決断ができる可能性が高くなります。
前準備はとても大切なことなので、しっかりと確認をしておきましょう。
前準備で必要なことは
2．総予算を把握しておく
3．土地について学んでおく
予算について考える
あなたは、土地購入に充てる金額を決めておりますでしょうか？
予算についてしっかりと考え、良い土地探しができるよう一緒に確認をしていきましょう。
総予算の考え方
総予算の計算式は
です。
お家を建てるにはもちろん建物ではなく土地を購入するための費用、他にもローンや仲介手数料、登記費用などといった諸経費もかかってきます。
土地の取得にかかる費用
土地の購入にかかる費用は、一般的には土地代金の5％が目安になると言われています。ですが、全てが土地の購入時に必要となるものではなく、購入後にかかる費用もありますので、注意が必要です。
購入時にかかる費用
・仲介手数料
・手付金
・印紙代
・登記費用
・住宅ローン手数料、保証料
購入後にかかる費用
・地盤改良費
・水道やガスなどのインフラ設備費
税金
・不動産取得税
・都市計画税
実際に予算を細かく確認しましょう
仲介手数料
仲介手数料：土地を紹介してくれた不動産屋さんに支払う費用
宅地見物取引法によって上限が決められており、上限は売買契約を結ぶ不動産の価格ごとに決められています。
・200万円を超えて400万円以下の部分は4％
・400万円を超える部分は3％
ですが、この計算方法は手間がかかるので、一般的には「土地の価格 × 3％ ＋ 6万円」という計算方法を用いて算出しています。
計算
例1：1,000万円の土地を購入
・（200万 × 5％）＋（200万 × 4％）＋（600万 × 3％）＝ 360,000円
・1,000万 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 360,000
36万円 ＋ 消費税(10％) ＝396,000円
例２：2,800万円の土地を購入
・（200万 × 5％）＋（200万 × 4％）＋（2,400万 × 3％）＝ 900,000円
・2,800万 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 900,000円
90万円 ＋ 消費税(10％) ＝ 990,000円
手付金
手付金：土地の購入の際に売買契約を結ぶ時に支払う代金
不動産の購入は高額になるため、簡単にキャンセルをされると不動産会社だけではなく、売主も困ります。
金額の設定について
手付け金額の設定については、その不動産の売買価格の5％〜10％を目安に設定されていることが多いようです。
ですが、この割合は、法的に決められているものではありません。
あくまで売主側からの提示と買い主側の合意で成立するものです。上記の割合は「目安」として考えておきましょう。
頭金と手付金の違い
頭金と手付金は、土地購入時に自己資金から現金で支払うものです。違いがわからないという方も多くいらっしゃいますので、詳しくお話ししていきたいと思います。
頭金とは
頭金とは、自分で用意できる現金から、不動産の購入に当てられる部分のことです。
多くの方がお家を建てる際に住宅ローンを組むかと思います。住宅ローンは金融機関等に借りるお金で、購入価格から住宅ローンによる借入金を引いたものが「頭金」となります。
頭金には購入価格に対する割合などといった規則はありません。必ず頭金を支払わないといけないというわけではなく、フルローンという形も可能ではありますが、貯蓄ができない家計状況の場合は、家計の見直しを一緒に考えたいところです。
手付金とは
手付金とは、売買契約の際に一部を先払いで支払う代金のことを言い、売主・買主ともに取引をキャンセルさせないためのお金という位置付けです。手付金の金額は、不動産購入代金の5〜10％が目安と言われています。
また、手付金は不動産の購入に対して先払いで支払うものなので、決済の際に頭金として活用できますのでご安心ください。
印紙代
500万円を超え、1,000万円以下のものは10,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下のものは20,000円
登記費用
所有権移転に関する登記費用には、司法書士に支払う報酬費と登記にかかる登録免許税があります。
司法書士の手数料の一般的な価格は6万〜8万円という印象ですが、日本司法書士連合会が発表している報酬日のアンケートで対象地域の平均を調べることができます。
登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されます。
ローン手数料・保証料
土地の購入で住宅ローンを組む場合は、金融機関にローン手数料、保証会社に保証っ量を支払う必要があります。
ローンの総額や融資を受ける金融機関によって必要な経費は変わるので、複数の金融機関を比較して選ぶことをお勧めします。
滋賀銀行のホームページを参照したところ、
事務取扱手数料は55,000円でした。
また、保証会社保証料は、借入時に一括で支払う「一括前払い型」と融資利率に保証料を上乗せして支払う「金利内包型」のいずれかを選ぶことができます。
一括前払いの場合、借入金額100万円あたりの借入期間別保証料は、20年で14,835円、25年で17,260円、30年で19,144円、35年で20,622円と記載されております。※元利均等返済の場合
金利内包型の場合は、保証利率が0.2％と記載されております。これは、住宅ローンの金利に上乗せされる利率となります。
建物解体費用
土地購入の際、土地に建物が残っていることもあります。建物が残っている場合でも、備考欄に「更地渡し」などと記載があれば解体費用がかかりませんが、「上物有り」などといった記載がある場合は解体費用が必要となってきます。
解体費用に大きく影響するのが、建物の「大きさ」と「構造」です。
建物の構造は、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート等がありますが、後者になるにつれ費用は高くなります。
木造の坪単価が3〜5万円、鉄骨造が4〜6万円/坪、鉄筋コンクリート造が6〜8万円と言われております。
地盤改良費
地盤改良は、購入した土地がそのままの状態では家を支えることができないと判断された際に、地盤を補強するために必要となる費用です。
地盤改良をしないと、だんだん家の重みで地盤が傾いてきたり、地震によって崩れたりする恐れがあります。地盤調査の結果で、地盤改良工事が必要だと判断された場合は、基本的には行わなければなりません。
一般的には数十万から数百万程度がかかってきます。
この地盤調査は、土地を購入し自分のものになってからでないと調査をさせてもらえません。
なので、あらかじめ予算として地盤改良費を考慮して予算を組むと安心です。
まとめ
今回は土地探し、土地購入にかかる費用についてお話ししていきました。
